Ça y est : le projet de loi 31 a été adopté le 21 février 2024. Ce projet de loi ne ciblait pas spécifiquement la copropriété divise, mais contient néanmoins d'intéressants ajustements aux nouvelles moutures des articles 1070.2 et 1071 du Code civil du Québec qui avaient été adoptés avec le projet de loi 16 en 2019. Ces ajustements sont porteurs de bonnes nouvelles, on l'espère, pour les petites copropriétés, puisqu'ils donnent davantage de flexibilité au règlement à venir en ce qui a trait à l'étude du fonds de prévoyance et au carnet d'entretien.
Étude du fonds de prévoyance
En vertu du projet de loi 16, le deuxième alinéa de la nouvelle mouture de 1071 allait comme suit :
Tous les cinq ans, le conseil d’administration obtient une étude du fonds de prévoyance établissant les sommes nécessaires pour que ce fonds soit suffisant pour couvrir le coût estimatif des réparations majeures et de remplacement des parties communes. Cette étude est réalisée conformément aux normes établies par un règlement du gouvernement, lequel désigne notamment les ordres professionnels dont les membres sont habilités à faire ces études.
Avec l'amendement adopté dans le projet de loi 31, cet alinéa se lira comme suit :
Le conseil d’administration obtient une étude du fonds de prévoyance établissant les sommes nécessaires pour que ce fonds soit suffisant pour couvrir le coût estimatif des réparations majeures et de remplacement des parties communes. Cette étude est réalisée conformément aux normes établies par un règlement du gouvernement, lequel désigne notamment les ordres professionnels dont les membres sont habilités à faire ces études et détermine à quelle fréquence une nouvelle étude doit être obtenue par le conseil d'administration. Ces normes peuvent varier en fonction des caractéristiques d'un immeuble.
Cet amendement donne la liberté au règlement, attendu en 2024, de déterminer la fréquence d'obtention de l'étude du fonds de prévoyance, la mention "tous les 5 ans" ayant été éliminée. Le règlement pourrait, par exemple, moduler la fréquence de mise à jour de l'étude en fonction de différents critères relatifs à l'immeuble.
De plus, cet amendement donne la possibilité au futur règlement de moduler les normes de réalisation de l'étude du fonds de prévoyance selon les caractéristiques de l'immeuble à l'étude. Le règlement pourra, par exemple, moduler les exigences selon le nombre d'unités, l'année de construction, le nombre d'étages, ou encore d'autres critères.
Définitivement, on sent une volonté d'adapter les exigences à différentes réalités. Il faudra attendre le règlement pour voir comment le Législateur décidera d'utiliser ces nouveaux degrés de liberté.
Carnet d'entretien
En vertu du projet de loi 16, le nouvel article 1070.2 allait comme suit :
Le conseil d’administration fait établir un carnet d’entretien de l’immeuble, lequel décrit notamment les entretiens faits et à faire. Il tient ce carnet à jour et le fait réviser périodiquement. La forme, le contenu et les modalités de tenue et de révision du carnet d’entretien, de même que les personnes qui peuvent l’établir et le réviser, sont déterminés par règlement du gouvernement.
Avec l'amendement adopté dans le projet de loi 31, cet article se lira comme suit :
Le conseil d’administration fait établir un carnet d’entretien de l’immeuble, lequel décrit notamment les entretiens faits et à faire. Il tient ce carnet à jour et le fait réviser périodiquement. La forme, le contenu et les modalités de tenue et de révision du carnet d’entretien, de même que les personnes qui peuvent l’établir et le réviser, sont déterminés par règlement du gouvernement. Les normes prévues au règlement peuvent varier en fonction des caractéristiques d'un immeuble.
Essentiellement, cet amendement donne la possibilité au règlement de moduler les exigences applicables au carnet d'entretien en fonction des caractéristiques d'un immeuble (Nombre d'unités ? Composantes ? Année de construction ?).
On peut raisonnablement croire que le règlement, dont la rédaction est probablement bien avancée, pourra faire usage de cette flexibilité pour réduire les coûts associés à l'élaboration d'un carnet d'entretien. On pourrait, par exemple, permettre des révisions moins fréquentes lorsque l'immeuble est récent. On pourrait aussi, par exemple, spécifier qu'une inspection n'est pas nécessaire lors de toutes les révisions, ou avant que l'immeuble atteigne un certain âge.
Une bonne nouvelle pour les petites copropriétés ?
Tant que le règlement ne sera pas publié, on ne peut que faire des hypothèses sur la façon dont ces nouveaux degrés de liberté seront exploités par le règlement à venir, mais tout porte à croire que le Ministère de l'Habitation a su reconnaître que toutes les copropriétés n'ont pas les mêmes besoins, ou encore les mêmes capacités financières. Toutefois, il faut faire attention : il n'est pas question d'exemption, mais plutôt de moduler les exigences. Nous devrions avoir des réponses à ces questions bientôt, puisque la prépublication du règlement ne saurait tarder.
