Depuis l’adoption du projet de loi 16 en décembre 2019, beaucoup d’encre a coulé et plusieurs mythes se sont propagés chez les propriétaires et administrateurs de copropriétés divises.
Mythe : Ce qui est imaginaire, dénué de valeur et de réalité.
Le 15 août 2023, nous avons participé à un webinaire exclusif aux membres du groupe Facebook Condo Admin. Lors de ce webinaire, nous avons partagé 6 mythes à propos du projet de loi 16 pour les copropriétés et avons tenté d’apporter des réponses afin de déterminer si ces mythes sont fondés ou pas. Dans cet article, nous partageons nos conclusions afin de vous aider à séparer le vrai du faux.
Mythe 1 : Le projet de loi 16 pour les copropriétés n’aurait pas encore été adopté
Le projet de loi 16 a été sanctionné en décembre 2019. Ce projet de loi a ajouté/modifié environ 25 articles du Code civil du Québec (CCQ) liés à la copropriété divise (les articles du Code dédiés à la copropriété divise sont ici).
Bien que la majorité de ces articles, voire la quasi-totalité, sont en vigueur depuis le 10 janvier 2020, quelques-uns n’entreront en vigueur qu’après l’adoption et l’entrée en vigueur d’un règlement du ministère responsable, qui lui, n’est toujours pas adopté. Notamment, c’est le cas des articles du projet de loi 16 qui prévoient l’obligation pour une copropriété divise d’obtenir une étude du fonds de prévoyance aux 5 ans, de mettre en place un carnet d’entretien et de remettre à tout promettant acheteur une attestation du syndicat sur l’état de la copropriété. Ces éléments sont évidemment parmi les plus importants changements introduits par le projet de loi 16, mais il est important pour tout syndicat de copropriété de s’intéresser aux changements qui sont déjà en vigueur.
Conclusion : C’est bel et bien un mythe. Le projet de loi 16 a bel et bien été adopté, mais certains changements n’entreront en vigueur qu’après l’adoption d’un règlement.
Mythe 2 : Depuis la loi 16, il faudrait faire voter les remplacements et réparations majeures en copropriété
La mission principale du syndicat de copropriété est la conservation de l’immeuble et il doit veiller à ce que les travaux nécessaires à la conservation et à l’entretien de celui-ci soient effectués.
L’article 1071 du CCQ, qui a été modifié par le projet de loi 16, stipule que le fonds de prévoyance “est la propriété du syndicat et son utilisation est déterminée par le conseil d’administration”.
Ensuite, l’article 1072.1 du CCQ, ajouté par le projet de loi 16, précise que le conseil d’administration (CA) doit consulter l’assemblée des copropriétaires avant de décider de toute contribution spéciale aux charges communes.
En langage clair : en copropriété, effectuer les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, c’est une obligation et non un choix. Pour ce qui est du financement de ces travaux, si l’argent est disponible dans le fonds de prévoyance, le CA peut s’en servir. En cas contraire, le CA doit convoquer une assemblée spéciale pour présenter le projet, le montant de la contribution spéciale demandée et répondre aux questions, mais pourra aller de l’avant avec le projet malgré les oppositions, puisque l’assemblée n’est que consultée et n'est pas décisionnelle.
Conclusion : C’est bel et bien un mythe. Le projet de loi 16 a clarifié l’autorité du CA en matière de travaux de conservation de l’immeuble.
Mythe 3 : Les copropriétés qui n’ont pas d’étude du fonds de prévoyance seraient en retard selon la loi 16
Comme discuté précédemment, l’obligation d’obtenir une étude du fonds de prévoyance aux 5 ans ne sera pas en vigueur tant et aussi longtemps que le règlement prévu par la loi 16 ne sera pas adopté et lui-même entré en vigueur. Lorsque ce sera fait, le projet de loi 16 prévoit que les syndicats auront 3 ans pour obtenir une première étude du fonds de prévoyance. Toutefois, il y a plusieurs bonnes raisons de ne pas attendre la date limite.
Malheureusement, plusieurs sites, même parfois d'entreprises offrant le service d’étude du fonds de prévoyance, sont en partie responsables de la propagation de mauvaises informations à ce sujet, en communiquant que les copropriétés doivent obtenir cette étude depuis 2020. Notre conseil pour choisir un professionnel qui offre des services en lien avec le projet de loi 16 : choisir un professionnel qui maîtrise le projet de loi 16.
Conclusion : C’est bel et bien un mythe. L’obligation découlant du projet de loi 16 d’obtenir une étude du fonds de prévoyance n’est pas encore en vigueur.
Mythe 4 : Avec le projet de loi 16, les copropriétés devraient obtenir une étude du fonds de prévoyance d’une entreprise certifiée
Lorsque tous les changements apportés par la loi 16 seront effectifs, l’alinéa 2 de l’article 1071 du CCQ se lira comme suit :
“Tous les cinq ans, le conseil d’administration obtient une étude du fonds de prévoyance établissant les sommes nécessaires pour que ce fonds soit suffisant pour couvrir le coût estimatif des réparations majeures et de remplacement des parties communes. Cette étude est réalisée conformément aux normes établies par un règlement du gouvernement, lequel désigne notamment les ordres professionnels dont les membres sont habilités à faire ces études.”
La réalisation d’études du fonds de prévoyance sera donc réservée à des professionnels membres d’un des ordres professionnels qui seront désignés par le règlement à venir.
Il n’existe aucun programme de certification ou d’accréditation gouvernemental, et le projet de loi 16 n’en prévoit aucun. Il est malheureux de constater que certains sites se targuent de pouvoir vous obtenir des soumissions d'entreprises supposément certifiées par le gouvernement. Notre conseil : évitez les sites de soumissions aux pratiques questionnables. Optez plutôt pour des entreprises composées d’ingénieurs (OIQ), technologues professionnels (OTPQ), architectes (OAQ) ou d’évaluateurs agréés (OEAQ). Ce sont ces professionnels qui, historiquement, réalisent des études du fonds de prévoyance au Québec, et leur équivalent dans les autres provinces canadiennes. Il ne fait aucun doute que ce seront ces ordres professionnels qui seront désignés par le règlement.
Conclusion : C’est bel et bien un mythe. Il n’existe aucune entreprise certifiée ou accréditée par le gouvernement pour réaliser des études du fonds de prévoyance.
Mythe 5 : Selon la loi 16, les petites copropriétés pourraient être exemptées d’obtenir une étude du fonds de prévoyance
Une simple lecture du projet de loi 16 adopté en décembre 2019 permet de constater que la loi ne fait aucune distinction basée sur la taille (le nombre d’unités) ou encore la nature cadastrale (verticale ou horizontale) d’une copropriété.
De plus, le ministère de l’habitation confirme que toutes les copropriétés seront soumises à cette exigence, mais précise que le règlement pourrait introduire des nuances dans les modalités de réalisation et de révision.
Pour pouvoir exempter des copropriétés de ces nouvelles obligations, il faudrait que le gouvernement adopte un projet de loi pour modifier la loi précédente de 2019, et ce, alors qu’on attend toujours le règlement depuis des années.
Conclusion : C’est bel et bien un mythe. Le ministère responsable s’est déjà prononcé à ce sujet et rien n’indique que le gouvernement a l’intention de modifier la loi adoptée en 2019.
Mythe 6 : Il n’y aurait pas de mécanisme pour vérifier que les copropriétés sont conformes à la loi 16
Une des grandes nouveautés du projet de loi 16 est pratiquement passée inaperçue dans l’espace public : l’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété. Voici ce que dit l’article 1068.1 du CCQ :
“Celui qui vend une fraction doit, en temps utile, remettre au promettant acheteur une attestation du syndicat sur l’état de la copropriété, dont la forme et le contenu sont déterminés par règlement du gouvernement.
À cette fin, le syndicat remet dans un délai de 15 jours l’attestation au copropriétaire qui en fait la demande.”
On attend toujours le règlement qui déterminera le contenu de cette attestation, mais on sait d’ores et déjà que cette nouveauté du projet de loi 16 a été inspirée du Status Certificate ontarien et qu’elle vise à permettre à un acheteur d’avoir des détails sur la copropriété qui sont souvent difficiles à obtenir. En Ontario, ce document porte sur les dépenses courantes, le budget annuel, le fonds de prévoyance, les recours légaux, les assurances, etc. Par exemple, le Status Certificate ontarien doit renseigner l’acheteur sur l’état du fonds de prévoyance, sur l’obtention passée et future d’une étude du fonds de prévoyance, sur les contributions des prochaines années, etc.
Bien que le projet de loi 16 ne prévoit pas de vérification par le gouvernement ou un organisme public quelconque, c’est plutôt le marché qui viendra faire pression sur les syndicats de copropriétés, puisque les acheteurs (et leurs courtiers) auront accès à beaucoup plus d’informations pour évaluer si la copropriété est bien administrée.
Conclusion : Ce n’est pas un mythe. Le projet de loi 16 n’a prévu aucun mécanisme de vérification de la conformité des copropriétés aux nouvelles exigences, mais grâce à l’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété, les acheteurs seront beaucoup mieux informés et prendront de meilleures décisions d’achat.
