90 % du parc immobilier des copropriétés au Québec est composé de copropriétés de 20 unités et moins. Il va donc sans dire que les impacts du projet de loi 16 concernent particulièrement les petites copropriétés.
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Bien que les exigences du projet de loi 16 ne soient pas encore officiellement en vigueur (ce qui est imminent) beaucoup de copropriétés (notamment de petites copropriétés) ont pris de l’avance et ont déjà fait établir leur carnet d'entretien et leur étude de fonds de prévoyance. Certaines ont demandé des soumissions pour avoir une idée des coûts associés à ce type de service, mais n'ont pas encore octroyé de mandat.
Les petites copropriétés sursautent souvent lorsqu’elles prennent connaissance des coûts pour faire préparer un carnet d'entretien et une étude du fonds de prévoyance. En effet, le coût de ces services, lorsqu’on le ramène au coût par unité, n’est pas à l’avantage des petites copropriétés.
Dans cet article, nous tenterons d’expliquer d’expliquer les impacts financiers des exigences du projet de loi 16 pour les petites copropriétés et d’explorer les solutions possibles pour les petites copropriétés.
D'abord, qu'est-ce qui qualifie une « petite copropriété »
Le nombre d'unités, bien évidemment. En règle générale, on considère qu'une copropriété composée de 20 unités ou moins est une petite copropriété. Ce nombre inclut évidemment les très petites copropriétés (10 unités et moins).
Type de copropriété | Nbr d'unités |
Très petite | 2 à 10 unités |
Petite | 11 à 20 unités |
Moyenne | 21 à 50 unités |
Grande | 51 à 100 unités |
Très grande | 101 unités et plus |
Les petites copropriétés paient-elles plus cher leur carnet d'entretien et étude de fonds de prévoyance?
La réponse courte : non, mais il y a des nuances importantes.
Une petite copropriété va généralement payer moins cher pour son carnet d'entretien et son étude de fonds de prévoyance (prix total) qu’une moyenne ou une grande copropriété.
Cependant, c’est quand on répartit le coût de l’étude sur le nombre de copropriétaires (donc, par unité) qu'on constatera souvent que les petites copropriétés paient plus cher par unité pour ces services.
En général, le coût par porte (ou par unité) pour faire préparer un carnet d'entretien et une étude de fonds de prévoyance d’une petite copropriété est beaucoup plus élevé que pour une moyenne ou une grande copropriété.
Voici quelques prix qui nous ont été communiqués et qui illustrent bien cette réalité :
Type de copropriété | Nbr d'unités | Prix total de l'étude de fonds de prévoyance* | Coût par unité |
Petite | 10 | 3500$ | 350$ |
Moyenne | 40 | 6000$ | 150$ |
Grande | 90 | 9000$ | 100$ |
*prix fictifs, mais représentatifs du marché actuel.
On constate donc que le prix total pour faire établir le carnet d'entretien et obtenir une étude du fonds de prévoyance est moins cher pour une petite copropriété mais, quand on le ramène à un coût par unité, on remarque que chaque copropriétaire paiera beaucoup plus cher au final.
Selon les données présentées dans cet exemple, pour que la petite copropriété paie le même prix par porte que la moyenne copropriété, il faudrait que le coût des services professionnels pour obtenir un carnet d'entretien et une étude du fonds de prévoyance soit de 1500$.
Pourquoi un tel écart de prix pour les petites copropriétés avec le projet de loi 16?
Pour comprendre ce phénomène lié au projet de loi 16, il faut d'abord comprendre les étapes de réalisation d'un carnet d'entretien et d’une étude de fonds de prévoyance pour un immeuble à condos.
Pour établir le carnet d'entretien et préparer une étude du fonds de prévoyance pour une copropriété, tout professionnel devra, au minimum, réaliser les étapes suivantes :
Dresser l’inventaire des éléments qui composent les parties communes (généralement en suivant la norme de classification Uniformat II);
Inspecter visuellement chaque élément pour en déterminer la condition et la durée de vie restante;
Pour chaque élément, identifier les remplacements et réparations majeures prévisibles sur au moins 25 ans;
Pour chaque élément, documenter les entretiens courants à faire;
Pour chaque élément, le coûts des réparations majeures et remplacements;
À partir des coûts et échéances des travaux, préparer des scénarios de contributions au fonds de prévoyance qui permettront à celui-ci de toujours être suffisant pour payer les travaux majeurs prévisibles (remplacements et réparations majeures).
Le facteur principal qui influence le coût de ces services n'est pas le nombre d'unités comme tel, mais bien le nombre d'éléments (ou composants) qui doivent être analysés.
Plus il y a d’éléments, plus le professionnel mettra du temps à les inventorier, à les inspecter et à les analyser pour identifier les remplacements et réparations majeures et faire des recherches de coûts pour ces interventions.
Est-ce que le nombre d'unités influence directement le prix des services?
Le carnet d'entretien et l’étude du fonds de prévoyance ne s’intéressent qu’aux parties communes d'une copropriété. Par conséquent, le nombre d'unités n’est pas un facteur direct, mais plutôt indirect.
En effet, le nombre d’unités est un indicateur de la complexité de l’immeuble et, par conséquent, du nombre d’éléments.
Par exemple, un immeuble composé de 100 unités est évidemment bien plus complexe qu’un immeuble de 10 unités, et cette complexité se manifeste par un nombre d’éléments plus grand à analyser.
Le nombre d'éléments d'une petite copropriété est-il directement lié au nombre d'unités?
Le hic pour les petites copropriétés, c’est que le nombre d’éléments ne varie pas beaucoup pour des immeubles à condos relativement petits et simples, et ce, peu importe le nombre d’unités dans la copropriété.
D'abord, parce que tous les immeubles à condos, et ce, peu importe le nombre d'unités, possèdent :
Une toiture;
Une enveloppe;
Des ouvertures;
Des fondations;
Un réseau d'eau;
Un réseau électrique;
Des balcons;
Etc.
Par conséquent, une copropriété de 6 unités aura environ le même nombre d’éléments que celle de 16 unités, par exemple.
Les très petites copropriétés (2 à 10 unités) vont généralement avoir entre 25 et 35 éléments, mais il en est de même pour les copropriétés de 11 à 20 unités.
Voici un tableau du nombre d’éléments pour 6 projets qui ont été sélectionnées au hasard par notre équipe :
Nbr d'unités | Nbr d'éléments |
7 | 27 |
4 | 35 |
8 | 45 |
9 | 26 |
16 | 44 |
18 | 39 |
Dans le tableau précédent, on constate qu'une petite copropriété composée de 8 unités a 45 éléments et qu'une autre, de 18 unités, possède 39 éléments, signe que le nombre d’éléments que le professionnel doit analyser n’est pas directement proportionnel au nombre d’unités de la copropriété.
Dans les faits, si on comparait une petite copropriété de 6 unités et une autre de 16 unités, qui ont toutes les deux 35 éléments, la seule étape qui serait plus longue pour celle de 16 unités est l'inspection visuelle sur place, mais on parle de minutes additionnelles et non de jours, donc la différence de prix serait alors assez faible.
En résumé, pour les petites copropriétés, le coût pour faire préparer un carnet d'entretien et une étude du fonds de prévoyance ne varie pas beaucoup, et ce, peu importe le nombre d’unités.
Astuce écocomique 💡 : le regroupement de petites copropriétés permet d'obtenir de meilleurs prix 💸
Si votre petite copropriété est une phase d’un groupe de 4, 8 ou 12 copropriétés identiques, tentez de vous regrouper avec les autres phases pour demander une offre pour l'ensemble de ces immeubles à condos.
Un regroupement de petites copropriétés implique moins de recherches et d'analyses pour la firme qui réalisera ce service, puisque celles-ci seront faites une seule fois au lieu de plusieurs fois, ce qui devrait se refléter avantageusement sur le prix que chaque syndicat de copropriété devra payer.
Chez Hoodi, nous offrons d'ailleurs un rabais lors du regroupement de copropriétés pour cette raison. Consultez notre section tarification pour tous les détails.
Carnet d'entretien et étude de fonds de prévoyance : une affaire de grande copropriété (avant le projet de loi 16!)
Avant le projet de loi 16, l’étude de fonds de prévoyance et le carnet d'entretien étaient des produits nichés que seules les grandes copropriétés se payaient (principalement). La raison étant que cet élément, coûteux, correspondait davantage au budget des moyennes et grandes copropriétés.
Avec le projet de règlement du projet de loi 16, toutes les copropriétés du Québec, petites comme grandes, devront obtenir une étude de fonds de prévoyance et un carnet d'entretien dans les prochaines années.
Hoodi : une offre qui répond aux exigences du projet de loi 16 conçue pour le budget des petites copropriétés
Chez Hoodi, la problématique entourant l'accès aux services professionnels pour les petites copropriétés est précisément ce qui nous a poussé à bâtir une offre exclusive à ce type d'immeuble. Avec 90% des copropriétés au Québec ayant 20 unités et moins, il nous semblait essentiel qu'une offre de qualité, à prix abordable, soit disponible.
Cette réflexion a donné naissance à notre service d'étude de fonds de prévoyance et carnet d'entretien spécialement dédié aux petites copropriétés du Québec.
En innovant par rapport aux façons de faire traditionnelles, Hoodi en mesure d’offrir un service d'étude de fonds de prévoyance et carnet d'entretien professionnel, et ce, au meilleur prix sur le marché.
Cette vision a nécessité des investissements importants afin d'augmenter considérablement notre efficacité opérationnelle :
Prix fixés selon le nombre d'unités et affichés publiquement sur notre site web (donc pas besoin d'une personne pour faire des soumissions personnalisées);
Système de commande en ligne (donc pas besoin de signer des documents et s'échanger des documents par courriel);
Logiciel (carnet d'entretien numérique) conçu sur mesure pour faciliter le travail de nos professionnels (donc vous payez seulement pour du travail à valeur ajoutée et non pour du temps de mise en page de rapports et autres tâches connexes).
Cet engagement envers les petites copropriétés est au coeur de nos préoccupations chez Hoodi et fait de nous le leader en matière de loi 16 pour les petites copropriétés!
