Les gens vivant en copropriété nous contactent régulièrement pour obtenir de l’aide pour calculer les contributions annuelles de chaque copropriétaire au fonds de prévoyance de leur immeuble à condos. C’est aussi un sujet de discussion fréquent sur la communauté d’entraide Facebook Condo Admin.
Cet article pourra certainement aider plusieurs administrateurs de copropriété qui doivent, chaque année, préparer le budget de leur copropriété et calculer, entre autres, la somme qui sera contribuée au fonds de prévoyance de l'immeuble.
Ce que la loi actuelle dit sur le fonds de prévoyance des copropriétés
Au moment d’écrire ces lignes (mai 2024), la Loi, plus précisément le Code civil du Québec, impose deux exigences aux syndicats de copropriété relativement aux contributions au fonds de prévoyance.
1. Le coût estimatif des réparations majeures et remplacements
Selon l’article 1071 du Code civil du Québec en vigueur depuis 1994, le syndicat de copropriété doit constituer un fonds de prévoyance « en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes ».
Plus facile à dire qu’à faire, n’est-ce pas? 😅
Le syndicat de copropriété devrait donc estimer le coût des réparations majeures et de remplacement des parties communes et utiliser ces estimations pour décider des contributions annuelles au fonds de prévoyance. Mais...
quels sont les éléments communs à considérer?
quels seront les réparations majeures et les remplacements à réaliser?
quel horizon de temps doit-on considérer? 25, 50... 100 ans?
comment tenir compte de l’inflation?
Bien peu d’administrateurs de copropriété, malgré toute leur bonne volonté, détiennent les compétences pour se lancer dans un tel défi. Et une majorité de copropriétés ne l’ont pas fait.
C’est l’une des raisons pour lesquelles le gouvernement du Québec, à travers le projet de loi 16, rendra obligatoire l’étude du fonds de prévoyance au sein des copropriétés. Nous y reviendrons.
Lire aussi : Le projet de loi 16 pour les condos démystifié
2. Le montant minimum légal à mettre dans le fonds de prévoyance de votre copropriété
Malgré que les contributions au fonds de prévoyance des copropriétés devraient être basées sur de savants calculs, l’article 1072 du Code civil du Québec prévoit un minimum : 5% des charges communes.
Donc, par exemple, si les charges communes d’une année financière équivalent à 10 000$, le montant minimum à placer dans le fonds de prévoyance de la copropriété serait 500$.
Mais, attention! Bien que 5% du budget des charges communes soit le minimum légal, il faut faire la nuance entre le minimum légal et ce qui est attendu selon la Loi.
Pour être en règle, un syndicat de copropriété doit respecter les deux exigences :
La contribution annuelle au fonds de prévoyance doit représenter au moins 5% des charges communes (article 1072);
Être en lien avec le coût estimatif des réparations majeures et remplacements de parties communes (article 1071).
Les risques de limiter la contribution au fonds de prévoyance de votre copropriété au minimum légal
Malheureusement, bien des copropriétés, depuis des décennies, ont limité leur contribution à ce fameux minimum de 5%, ce qui conduit tout droit vers un fonds de prévoyance anémique qui ne sera jamais suffisant pour payer une quelconque intervention majeure, donnant lieu à des contributions spéciales à répétition.
Il suffit donc d'augmenter le pourcentage de contribution au fonds de prévoyance pour être correct? Pas tout à fait...
Certains syndicats vont choisir d’augmenter ce pourcentage à 10%, 15% ou 20%. Bien qu'il s'agisse d'un beau geste de bonne volonté, la réalité est qu’il n’y a aucune logique à établir les contributions au fonds de prévoyance selon un pourcentage du budget annuel.
Si vous souhaitez que le fonds de prévoyance de votre copropriété soit suffisant pour payer des remplacements et des réparations majeures, la seule solution rationnelle est d'identifier ces interventions, puis d’en estimer le coût.
Le projet de loi 16 fonds de prévoyance des condos
Voyant qu’un très grand nombre de copropriétés étaient mal entretenues par manque de moyens financiers pour effectuer les travaux d'entretien nécessaires, ce qui a graduellement mené plusieurs autres enjeux avec les assurances, le gouvernement a décidé d'adopter le projet de loi 16 en décembre 2019.
Lire aussi : Questions et réponses (FAQ) sur le projet de loi 16
Le projet de loi 16 est une grande réforme du droit de la copropriété qui ajoute ou modifie pas moins d’une trentaine d’articles de loi touchant les copropriétés, mais quelques-uns ont un effet plus structurant, notamment en ce qui concerne le fonds de prévoyance des immeubles à condos.
Le projet de loi 16 propose une nouvelle mouture de l’article 1072 qui prévoit que les administrateurs de copropriété devront faire préparer périodiquement une étude du fonds de prévoyance par un membre d’un ordre professionnel, puis se baser sur les recommandations de cette étude pour déterminer les contributions annuelles au fonds de prévoyance.
Il faut noter que cette exigence n’est pas encore en vigueur : elle sera en vigueur suite à l’adoption d’un règlement (qu’on attend en 2024), qui déterminera :
la fréquence de mise à jour de l'étude de fonds de prévoyance;
les ordres professionnels pouvant réaliser les études de fonds de prévoyance;
et, potentiellement, d’autres modalités.
Une fois le règlement en vigueur, les copropriétés existantes auront 3 ans pour obtenir une première étude de fonds de prévoyance.
L’objectif d’une étude du fonds de prévoyance est d’offrir des recommandations au conseil d'administration sur les contributions au fonds de prévoyance à prévoir dans le budget de la copropriété.
Pour établir ces recommandations, le professionnel chargé de réaliser l’étude de fonds de prévoyance doit… (roulement de tambour 🥁) ...estimer le coût des réparations majeures et remplacement des parties communes!
Pour ce faire, il devra établir ses projections sur le carnet d’entretien de l’immeuble préparé par un professionnel du bâtiment (une autre exigence du projet de loi 16) et tenir compte des particularités de la déclaration de copropriété, de l’inflation des coûts de la construction, etc.
La bonne nouvelle, c'est que l'équipe de professionnels en bâtiment de Hoodi offre un service d'étude de fonds de prévoyance et carnet d'entretien pour les copropriétés du Québec! Vous pouvez d'ailleurs visualiser notre tarification et nos différentes promotions en vigueur juste ici.
En attendant que l'entrée en vigueur du projet de loi 16, que faire avec le fonds de prévoyance?
En attendant que l’étude du fonds de prévoyance soit obligatoire, que peut faire un syndicat de copropriété soucieux d’avoir un fonds de prévoyance adéquat?
Rien ne vous oblige à attendre la loi 16 pour faire réaliser une étude de fonds de prévoyance par des professionnels dès maintenant
Tout d’abord, ce n’est pas parce que l’étude du fonds de prévoyance n’est pas encore obligatoire que votre syndicat de copropriété ne doit pas en faire réaliser une!
Le projet de loi 16 n’a pas inventé l’étude du fonds de prévoyance. Il s’en réalise depuis 15 ans au Québec et c’est obligatoire depuis des années dans toutes les autres provinces canadiennes. Il n'y a que des avantages à être proactif et à faire réaliser dès maintenant votre étude de fonds de prévoyance, qui se veut d'ailleurs un outil de gestion indispensable pour votre copropriété.
Et, rappelez-vous : la Loi (article 1071) exige depuis 30 ans que le fonds de prévoyance soit constitué en fonction du coût estimatif des réparations majeures et remplacements des parties communes.
De plus, il faut aussi savoir que les études de fonds de prévoyance produites dans les 2 années précédant l’entrée en vigueur du règlement du projet de loi 16 seront reconnues.
Votre syndicat de copropriété ne veut pas faire réaliser une étude de fonds de prévoyance avant l'entrée en vigueur de la loi 16? Deux options s'offrent à vous 👇
1. Réaliser une étude de fonds de prévoyance "maison" pour votre copropriété
Cette solution n’est pas recommandée à moins d’avoir un expert en bâtiment sur le conseil d'administration de votre copropriété. D'une part, cette étude "maison" ne sera pas valide aux yeux de la Loi et des acheteurs de condos, mais aussi parce que ce sont les administrateurs qui seront imputables.
2. Utiliser une règle de calcul approximative
On parle ici d'une règle approximative, mais qui donnerait un résultat plus sensé que le minimum de 5% du budget attribué aux charges communes.
Une telle règle du pouce existe! En effet, le projet de loi 16 a instauré une règle que doivent suivre les promoteurs immobiliers qui construisent des copropriétés. Cette règle consiste à prévoir une contribution annuelle au fonds de prévoyance équivalente à 0,5% de la valeur de reconstruction de l’immeuble, tant qu’ils n’auront pas obtenu une étude du fonds de prévoyance.
Il y a aussi l’institut canadien des actuaires qui recommande, en l'absence d'une étude du fonds de prévoyance, de contribuer annuellement à la hauteur de 1% de la valeur de reconstruction de l’immeuble.
Puisque toutes les copropriétés au Québec devraient déjà avoir fait évaluer la valeur de reconstruction de leur immeuble, tout syndicat de copropriété devrait considérer de déterminer la contribution annuelle au FDP à 0,5% à 1% de la valeur de reconstruction de l’immeuble à condos. Par exemple, pour une valeur de reconstruction de 1M$, il faudrait mettre entre 5000 $ à 10000 $ par an dans le fonds de prévoyance, jusqu’à l'obtention d'une étude du fonds de prévoyance réalisée par un professionnel.
Laissez Hoodi calculer le montant idéal pour votre fonds de prévoyance
À ce jour, Hoodi a réalisé plus de 500 études de fonds de prévoyance et carnet d'entretien et compte plus de 700 syndicats de copropriété satisfaits de notre logiciel de carnet d'entretien numérique et de notre service d'étude.
Ayez l'heure juste sur la contribution idéale au fonds de prévoyance de votre copropriété et soyez proactifs face aux exigences du projet de loi 16 qui seront prochainement en vigueur. Commandez votre étude de fonds de prévoyance et carnet d'entretien en quelques clics. 👇
