Dans la foulée de l'étude détaillée du projet de loi 31, d'importants ajustements ont été apportés aux nouvelles moutures des articles 1070.2 et 1071 du Code civil du Québec qui avaient été adoptés avec le projet de loi 16 de 2019. Ces ajustements sont potentiellement annonceurs de bonnes nouvelles pour les petites copropriétés, ou encore les copropriétés plus simples. Ces ajustements concernent spécifiquement deux éléments importants du projet de loi 16 : l'étude du fonds de prévoyance et le carnet d'entretien.
Changement concernant l'étude du fonds de prévoyance
En vertu du projet de loi 16, le deuxième alinéa de la nouvelle mouture de 1071 allait comme suit :
Tous les cinq ans, le conseil d’administration obtient une étude du fonds de prévoyance établissant les sommes nécessaires pour que ce fonds soit suffisant pour couvrir le coût estimatif des réparations majeures et de remplacement des parties communes. Cette étude est réalisée conformément aux normes établies par un règlement du gouvernement, lequel désigne notamment les ordres professionnels dont les membres sont habilités à faire ces études.
Avec l'amendement adopté dans le projet de loi 31, cet alinéa se lira comme suit :
Le conseil d’administration obtient une étude du fonds de prévoyance établissant les sommes nécessaires pour que ce fonds soit suffisant pour couvrir le coût estimatif des réparations majeures et de remplacement des parties communes. Cette étude est réalisée conformément aux normes établies par un règlement du gouvernement, lequel désigne notamment les ordres professionnels dont les membres sont habilités à faire ces études et détermine à quelle fréquence une nouvelle étude doit être obtenue par le conseil d'administration. Ces normes peuvent varier en fonction des caractéristiques d'un immeuble.
Qu'est-ce que ça veut dire ?
Premièrement, avec cet amendement, on vient donc donner la liberté au règlement, attendu d'ici la fin de l'année 2023 ou au début de 2024, de déterminer la fréquence d'obtention de l'étude du fonds de prévoyance.
Deuxièmement, on donne la possibilité au futur règlement de moduler les normes de réalisation de l'étude du fonds de prévoyance.
On sent ici la volonté d'appliquer différentes règles selon différentes caractéristiques de l'immeuble (Nombre d'unités ? Composantes ? Année de construction ?).
On peut raisonnablement croire que le règlement, dont la rédaction est probablement bien avancée, pourra faire usage de cette flexibilité pour réduire les coûts associés à la réalisation d'une étude du fonds de prévoyance.
On pourrait, par exemple, permettre des mises à jour moins fréquentes lorsque l'immeuble est récent, ou encore simplifier la portée d'une mise à jour d'une étude.
Changement concernant le carnet d'entretien
En vertu du projet de loi 16, le nouvel article 1070.2 allait comme suit :
Le conseil d’administration fait établir un carnet d’entretien de l’immeuble, lequel décrit notamment les entretiens faits et à faire. Il tient ce carnet à jour et le fait réviser périodiquement. La forme, le contenu et les modalités de tenue et de révision du carnet d’entretien, de même que les personnes qui peuvent l’établir et le réviser, sont déterminés par règlement du gouvernement.
Avec l'amendement adopté dans le projet de loi 31, cet article se lira comme suit :
Le conseil d’administration fait établir un carnet d’entretien de l’immeuble, lequel décrit notamment les entretiens faits et à faire. Il tient ce carnet à jour et le fait réviser périodiquement. La forme, le contenu et les modalités de tenue et de révision du carnet d’entretien, de même que les personnes qui peuvent l’établir et le réviser, sont déterminés par règlement du gouvernement. Les normes prévues au règlement peuvent varier en fonction des caractéristiques d'un immeuble.
Qu'est-ce que ça veut dire ?
Essentiellement, cet amendement donne la possibilité au règlement de moduler les exigences applicables au carnet d'entretien en fonction des caractéristiques d'un immeuble (Nombre d'unités ? Composantes ? Année de construction ?).
On peut raisonnablement croire que le règlement, dont la rédaction est probablement bien avancée, pourra faire usage de cette flexibilité pour réduire les coûts associés à l'élaboration d'un carnet d'entretien.
On pourrait, par exemple, permettre des révisions moins fréquentes lorsque l'immeuble est récent. On pourrait aussi, par exemple, spécifier qu'une inspection n'est pas nécessaire lors de toutes les révisions, ou avant que l'immeuble atteigne un certain âge.
Conclusion
Bien qu'à ce stade-ci on ne puisse faire que des hypothèses sur la façon dont cette flexibilité exploitée par le règlement, tout porte à croire que le Ministère de l'Habitation a su reconnaître que toutes les copropriétés n'ont pas les mêmes besoins, ou encore les mêmes capacités financières.
Chez Hoodi, on nous demande régulièrement quels seront nos modalités et tarifs de mise à jour de nos études du fonds de prévoyance et carnets d'entretien. Depuis toujours, nous répondons la même chose : qu'on se doute que, si des modifications étaient apportées aux nouveaux articles introduits par le projet de loi 16, ceux-ci concerneraient plus spécifiquement les petites copropriétés, ou encore les copropriétés horizontales. Fidèles à nos convictions, nous avons toujours dit qu'on attendrait le règlement avant de nous avancer sur une offre de mise à jour des documents que nous livrons à nos clients. À la lumière de ces nouveaux amendements, on peut dire que notre patience était justifiée !
