Condos : 5 choses qui vont changer une fois le règlement du projet de loi 16 adopté
- Julien Gobeil Simard
- 14 juin 2024
- 8 min de lecture
Dernière mise à jour : 22 nov. 2024
Presque 5 ans après l'adoption du projet de loi 16 pour les condos en décembre 2019, nous sommes toujours dans l'attente du règlement du projet de loi 16 qui conduira à l'entrée en vigueur des 3 éléments les plus réformateurs du projet de loi pour les copropriétés :
L'attestation du syndicat sur l'état de la copropriété;
Important : un projet de règlement a été publié le 11 septembre 2024. Nous nous attentons à une adoption d'ici la fin de 2024 ou au début de 2025.
Lire aussi : Loi 16 : règlement enfin adopté, voici les exigences et dates limites pour votre copropriété
En attendant, voici 5 choses qui, selon nous, vont changer avec l'adoption du règlement.
Bien entendu, ces changements vont mettre plusieurs années à se faire sentir, mais nous faisons le pari que d'ici 10 ans, le visage de la copropriété divise aura drastiquement changé pour le mieux grâce au règlement du projet de loi 16!
1. Une plus grande transparence lors de la vente et l'achat de condos sur l'état actuel de l'immeuble
L'arrivée de l'attestation du syndicat sur l'état de la copropriété
Depuis décembre 2019, on entend beaucoup parler de l'étude du fonds de prévoyance et du carnet d'entretien, mais très peu de l'attestation du syndicat sur l'état de la copropriété.
Pourtant, parmi toutes les nouveautés introduites par le projet de loi 16, nous croyons que l'attestation est l'élément du règlement du projet de loi 16 qui aura le plus d'impact auprès des copropriétés du Québec.
Objectif : mieux informer les futurs acheteurs sur l'état de la copropriété
Cette attestation, qui devra obligatoirement être remise à tout promettant-acheteur, deviendra essentiellement le point de chute de toutes les autres obligations importantes aux yeux des promettant-acheteurs de condos, mais aussi une opportunité pour le promettant acheteur d'en savoir davantage sur la qualité de l'administration de la copropriété.
Le projet de règlement publié le 11 septembre 2024 permet d'avoir un avant goût de ce que l'attestation devra contenir. La version finale du règlement pourrait être différence du projet de règlement, mais ça donne une bonne idée.
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Selon le projet de règlement, l'attestation devrait contenir les informations suivantes:
Le montant total du fonds de prévoyance ainsi que la recommandation de l’étude du fonds de prévoyance quant au montant minimum devant être disponible à ce fonds au début de l’année en cours;
Le montant total des contributions aux charges communes exigées des copropriétaires par le syndicat lors des 2 années précédentes, et le montant total des contributions aux charges communes payées par les copropriétaires au cours de cette période;
Le montant total des liquidités dont dispose le syndicat pour payer les dépenses courantes de fonctionnement de la copropriété;
Le montant du surplus ou du déficit annuel apparaissant aux 2 derniers états financiers de la copropriété;
une mention à l’effet que le syndicat est le titulaire des polices d’assurance auxquelles il doit souscrire en vertu de l’article 1073 du Code civil;
Le montant total du fonds d’auto assurance et le montant de la plus haute franchise prévue par les assurances souscrites par le syndicat;
Une description sommaire :
des inspections et expertises réalisées à l’initiative du syndicat, au cours des 5 dernières années, qui ont porté sur l’état général de l’immeuble ou de l’une de ses principales composantes;
des sinistres ayant affecté, au cours des 5 dernières années, la partie privative faisant l’objet de la vente ou les parties communes de l’immeuble;
des réparations majeures et des remplacements effectués sur les parties communes au cours des 5 dernières années, et ceux prévus pour les 10 prochaines années ou devant être effectués à brève échéance à la suite d’un imprévu;
des litiges en cours auxquels est partie le syndicat et qui font l’objet d’une procédure devant un tribunal.
Notez que, bien que les copropriétés existantes auront 3 ans suite à l'entrée en vigueur du règlement pour faire établir le carnet d'entretien de l'immeuble et faire préparer une première étude du fonds de prévoyance, l'attestation vient indirectement mettre une pression sur les copropriétés pour obtenir ces documents rapidement, puisque certains de l'attestation ne pourront pas être répondu sans ces documents.
Avec l'attestation du syndicat, les promettant-acheteurs auront toutes les informations en main afin de prendre leur décision éclairée. Bien entendu, Les copropriétés bien administrées seront plus attractives.
2. Un changement de culture pour les propriétaires de condos
Les enjeux délicats entourant l'implication des copropriétaires
On entend souvent les administrateurs et gestionnaires de copropriétés se plaindre que certains de leurs copropriétaires se comportent davantage comme des locataires que comme des propriétaires :
Il est vrai que certains copropriétaires :
Oublient qu'ils sont propriétaires de l'immeuble qui abrite leur unité, incluant les parties communes, et sont donc aussi responsables de l'entretien de ces éléments;
Ne veulent pas s'impliquer dans les tâches ou dans l'administration de la copropriété;
Sont réfractaires à toute augmentation des frais de condos, même pour permettre de réparer, rénover et entretenir leur immeuble qui est pourtant aussi leur propriété.
Mais... peut-on vraiment les blâmer?
Depuis des dizaines d'années, la copropriété est présentée aux acheteurs comme quelque chose d'un peu magique : on paie des frais de condos relativement modestes, et on bénéficie d'un immeuble comportant des parties communes maintenues et entretenues, sans avoir à lever le petit doigt.
Les gens magasinaient alors un condo comme on magasine un forfait de téléphonie : selon les frais mensuels les plus bas possibles.
Le monde de l'immobilier présentait aussi les choses d'une bien drôle de façon : des frais de condos bas étaient synonymes d'une bonne gestion, tandis qu'il ne fallait pas toucher à un condo avec des frais de condos élevés, probablement affecté d'une gestion déficiente.
Au bout de 25-30 ans, une panoplie de travaux sont nécessaires et le fonds de prévoyance est anémique. On entre dans une dynamique de contributions spéciales à répétition et les chicanes se succèdent pendant que les travaux nécessaires au bon maintien de l'actif se font attendre.
Avoir l'heure juste sur les frais de condo en copropriété
Le règlement du projet de loi 16 amènera plusieurs obligations qui permettront d'entrer progressivement dans une ère où les frais de copropriété représenteront de mieux en mieux ce qu'il en coûte réellement d'être propriétaire d'un condo :
Obligation d'obtenir périodiquement une étude du fonds de prévoyance;
Obligation de fixer les contributions au fonds de prévoyance selon les recommandations;
Obligation de faire établir un carnet d'entretien, le tenir à jour et le faire réviser périodiquement.
Les frais de condos trop bas sembleront alors suspects, et les frais de condos mensuels de quelques centaines de dollars deviendront la norme.
Le règlement du projet de loi 16 contribuera indirectement à la vision de la vie en copropriété
Tout comme ce fût le cas en Ontario avant nous, nous sommes convaincus qu'un changement de culture va s'opérer au cours des prochaines années dans le monde de la copropriété au Québec.
La culture de locataire qui s'est installée laissera sa place à une culture de propriétaire, et c'est tant mieux!
3. Des immeubles de copropriétés mieux entretenus avec le règlement du projet de loi 16
Avec deux puissants outils de gestion qui deviendront obligatoire suite à l'entrée en vigueur du règlement découlant du projet de loi 16, soit le carnet d'entretien et l'étude de fonds de prévoyance, nous croyons que, d'ici quelques années, la copropriété divise n'aura plus aussi mauvaise réputation concernant la qualité de l'entretien.
Carnet d'entretien
Premièrement, avec le carnet d'entretien qui deviendra obligatoire sous peu, toutes les copropriétés seront munies de recommandations d'experts sur la planification des travaux prévisibles à court, moyen et long terme, en plus de bénéficier de recommandations sur les entretiens et maintenances souhaitables pour allonger ou atteindre la durée de vie des composantes de leur immeuble, ou en assurer le bon fonctionnement.
Le carnet d'entretien permettra de prévoir les travaux importants au bon moment et d'agir en prévention plutôt qu'en réaction.
Étude de fonds de prévoyance
Deuxièmement, avec l'étude du fonds de prévoyance obligatoire, mais aussi l'obligation de se baser sur les recommandations de l'étude de fonds de prévoyance pour provisionner adéquatement le fonds de prévoyance, les copropriétés sauront non seulement quels travaux d'entretien seront à faire, mais auront aussi combien il faut d'argent pour les réaliser.
Terminés, les travaux majeurs constamment reportés, et les dommages collatéraux résultants, à cause du manque d'argent!
4. Des assurances plus abordables pour les copropriétés
Dans les 10 dernières années, les primes d'assurance des copropriétés divises ont augmenté de façon fulgurante.
Une maintenance préventive souvent défaillante des immeubles en copropriété
Avec les problèmes d'entretien et les travaux d'entretien qui ne sont pas faits à temps par manque d'argent, et aussi la qualité des constructions qui n'est pas toujours au rendez-vous, vient l'accumulation des sinistres.
Le taux élevé de sinistralité dans les copropriétés a fait peur à plusieurs assureurs. Évidemment, plus le risque est statistiquement élevé, plus les primes d'assurances augmentent!
Le règlement du projet de loi 16 imposera aux copropriétés à agir en prévention
Le règlement du projet de loi 16 imposera un cadre légal plus clair concernant l'entretien des immeubles en copropriété au Québec, ce qui permettra aux copropriétés d'avoir une visibilité plus juste sur :
L'état physique actuel de leur immeuble (carnet d'entretien);
Les entretien courants à prévoir (carnet d'entretien);
Les réparations majeures et remplacements à prévoir (carnet d'entretien);
Les contributions au fonds de prévoyance nécessaires pour assurer le financement des réparations majeures et remplacements qui seront nécessaires (étude du fonds de prévoyance).
Un taux de sinistralité plus bas grâce à des immeubles mieux entretenus
Avec ces nouvelles règles, on peut présumer plusieurs effets positifs:
Rehaussement de la qualité de l'entretien des immeubles en copropriété;
Davantage d'actions préventives;
Conseils de professionnels du bâtiment;
Fonds nécessaires pour faire les travaux au moment opportun...
Avec tout ça, on ne peut qu'espérer que le taux de sinistralité dans les copropriétés divises ira en diminuant et que le marché de l'assurance en copropriété deviendra plus concurrentiel!
5. Une vie en copropriété plus harmonieuse à l'ère du règlement du projet de loi 16
Naviguez dans les différents groupes Facebook de copropriétés;
Lisez quelques jugements de causes civiles liées à la copropriété;
Parlez à vos proches et amis qui vivent ou ont déjà vécu en copropriété.
... et vous constaterez la même chose partout 👇
L'argent (frais de condo) et les travaux d'entretien sont parmi les premières sources de conflits en copropriété, tout autant que les problèmes liés à la location et tout ce qui entoure le respect des règlements.
Les copropriétés proactives face aux exigences du projet de loi 16 voient déjà ces améliorations
Même si le règlement entourant le projet de loi 16 n'est pas encore officiellement en vigueur, plusieurs copropriétés ont choisi d'être proactives et n'ont pas attendu le règlement pour faire réaliser un carnet d'entretien et une étude du fonds de prévoyance par des professionnels.
Une meilleure prévisibilité des travaux d'entretien requis
Ces copropriétés peuvent témoigner des effets positifs de la prévisibilité amenée par le carnet d'entretien et de la simplicité d'administrer une copropriété avec un fonds de prévoyance adéquat.
Moins de mauvaises surprises pour le portefeuille des copropriétaires
Avec un carnet d'entretien et une étude de fonds de prévoyance réalisés par des professionnels du bâtiment, les copropriétés réduisent considérablement les risques :
D'assemblées extraordinaires pour annoncer des travaux majeurs en surprise, qui auraient pourtant pour être prévisibles;
De contributions spéciales qui s'y rattachent (après lesquelles les administrateurs doivent courir au risque de retarder les travaux et amplifier les problèmes).
Chaque chicane en moins crée un milieu de vie plus agréable pour les administrateurs comme pour les copropriétaires. Ça, ça vaut tout l'or du monde!
N'attendez pas l'arrivée du règlement du projet de loi 16, soyez proactif!
Rien ne vous oblige à attendre les détails du règlement du projet de loi 16 pour faire réaliser une étude de fonds de prévoyance et un carnet d'entretien pour votre copropriété, il n'y a que des avantage à le faire dès maintenant!
Informez-vous sur le service d'étude de fonds de prévoyance et carnet d'entretien de Hoodi, et aussi sur notre carnet d'entretien numérique .
Vous pouvez aussi vous inscrire à l'un de nos webinaires d'information sur notre service ou notre logiciel de carnet d'entretien 👉 juste ici.
